Los terrenos disponibles para construcción en México son limitados, sobre todo aquellos que cuentan con servicios básicos y están bien conectados. Esta escasez cobra relevancia ante el Programa de Vivienda y Regularización que propone la construcción de un millón de unidades en los próximos seis años, el cual requerirá extensiones considerables de tierra urbanizada.
Sin embargo, la ubicación de estas nuevas viviendas representa uno de los principales desafíos. La experiencia previa ha demostrado que no basta con construir casas: deben estar estratégicamente ubicadas y esta necesidad de terrenos bien ubicados y con servicios también impacta directamente en los precios.
De acuerdo a un reporte de Moody's Local, el programa podría generar una presión adicional sobre los precios de los terrenos debido a la necesidad del gobierno federal de adquirir áreas extensas, lo que lo situaría como un competidor significativo en la búsqueda y adquisición de suelos idóneos para construcción.
El reto de los precios y la ubicación En México existe un inventario de más de medio millón de viviendas abandonadas, a pesar del déficit habitacional, debido a su lejanía de centros urbanos o falta de servicios básicos.
En la actualidad, solo el mercado ha generado esta escasez de tierra en localidades conectadas. En el caso de zonas urbanas, como la Ciudad de México, los desarrolladores ya están buscando alternativas como la reconversión de propiedades existentes debido a la escasez de terrenos.
"Los criterios que se han establecido para los hogares es que son viviendas que deben contar con acceso a servicios básicos, nos referimos a agua potable, drenaje, energía eléctrica, que estén en zonas que no impliquen condiciones de riesgo", explica René Robles, director Analista de Crédito de Corporativos en Moody's Local México.
Los valores del suelo muestran variaciones significativas según la ubicación. En la Ciudad de México, por ejemplo, el metro cuadrado en la alcaldía Miguel Hidalgo alcanza los 95,000 pesos, mientras en Tláhuac apenas llega a 12,700 pesos, indica Mauricio Domínguez, director de Datos de Mercado de Tasvalúo.
"Por un simple efecto de oferta y demanda, porque además son terrenos que deben reunir ciertas características, es hasta cierto punto de esperarse que el precio de los terrenos tienda a subir"
Aunque el plan de vivienda no se enfoca en estas alcaldías demandadas, este fenómeno ya se observa en zonas de desarrollo prioritario como el sureste, en donde se planea construir vivienda en el primer año del programa.
"El ejemplo más claro se puede ver en las proximidades de las estaciones de Tren Maya, donde un terreno que tenía un uso de suelo agrícola o agropecuario, de pronto con el arribo de la inversión, del desarrollo de infraestructura, pasó de costar cerca de 120, 130 pesos el metro cuadrado, a elevarse hasta los 2,000, 4,000, 5,000 pesos."
La respuesta gubernamental y privada Ante este panorama, el gobierno federal ha diseñado una estrategia inicial: utilizar terrenos de la reserva territorial del Infonavit y de algunos estados. No obstante, estos no serán suficientes para cubrir la totalidad del programa, lo que obligará a buscar alternativas adicionales.
"En la medida en que se vayan ocupando esos terrenos, algunos que sean adquiridos por el gobierno federal y otros que sean desarrollados por estas propias empresas privadas, ellos tienen que reconstituir su reserva territorial y los terrenos van a subir de precio de manera natural por este proceso de oferta y demanda", explica Robles.
El sector privado también se prepara para este nuevo escenario. Las empresas constructoras han tomado medidas anticipadas, como la reciente fusión entre Vinte y Javer, que les otorgará acceso a aproximadamente 100,000 reservas territoriales en todo el país. "Al inicio seguramente tendrán que apoyarse en los desarrolladores, en los constructores privados, evaluar cómo funcionan estos proyectos y si estos proyectos funcionan adecuadamente", menciona Robles.
