El gobierno electo de Claudia Sheinbaum ha anunciado la intención de construir 1 millón de viviendas a través del Infonavit durante el sexenio y un alto porcentaje de estas se planifica desarrollar dentro del territorio de la Zona Metropolitana del Valle de México.
Un proyecto de esta magnitud debe ejecutarse bien, porque el costo de no hacerlo, lo pagarán los millones de ciudadanos que habitan y habitarán esta región durante los próximos 70 años (expectativa de vida útil de una vivienda nueva). Revisaremos tres lecciones del pasado en el desarrollo urbano de la ciudad que deberá tener en cuenta este Gobierno.
Lección 1: No decidir dónde construir por el costo de la tierra
Es tentador priorizar las zonas de desarrollo por el precio de la tierra. En el pasado, municipios como Huehuetoca, Tizayuca o Chalco (precios bajos) han albergado la construcción de decenas de miles de viviendas nuevas en los últimos cinco años de acuerdo a datos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, dejando a los compradores de estas (usualmente derechohabientes del Infonavit) atrapados en círculos de pobreza derivados de las largas distancias entre ellos y los centros de empleo de la ciudad.
No es sostenible para un hogar viajar múltiples horas a su trabajo todos los días, además en sistemas de transporte de baja frecuencia. Por ejemplo, viajar desde Citara (Huehuetoca) hasta el Zócalo en transporte público le toma a una persona 2 horas y 52 minutos por trayecto. Lección 2: Evitar construir antes de contar con infraestructura de soporte
Es más rápido construir casas antes de hacer acueductos, redes eléctricas o buenas vías de acceso y también muy caro desarrollar esta infraestructura. En el pasado, la tentación de construir rápido y con bajos costos ha llevado a que actualmente en el Estado de México no sea extraño encontrar viviendas en venta sin conexión a acueductos municipales o inclusive sin contadores de luz.
Estos problemas terminan conflictuando con las reglas del mismo Infonavit para poder acceder a créditos, así como con normas municipales para la gestión de las capacidades de abastecimiento de servicios públicos. Es importante que las viviendas se construyan en zonas con infraestructura existente, o que se garantice la inversión para desarrollarla, no solo para construir las casas. En este sentido, el proyecto de norma oficial mexicana de la Sedatu es un paso en la dirección correcta.
Lección 3: Desarrollar donde no hay demanda de mercado es un error
Desde hace años existen reportes sobre el problema del abandono de viviendas en México. Esto ocurre por una ecuación económica muy sencilla, el costo de vivir en esta zona es más alto que su beneficio.
La inexistencia de demanda del mercado es una señal de la ineficiencia económica de construir viviendas allí, y como es obvio, donde hay demanda los precios son mayores. Es fundamental que donde sea que se construyan estas viviendas exista demanda del mercado, de no haberla, sólo se acentuará el problema del abandono de viviendas y se habrán gastado miles de millones de pesos en estructuras sin uso.
La oportunidad de diseñar proyectos con una visión de 70 años abre la puerta a un legado perdurable, más allá de las presiones sexenales. Tener en cuenta lecciones del pasado en el desarrollo de vivienda en México será fundamental para que el legado de largo plazo sea positivo.
El autor es vicepresidente de Data y Analítica de Tuhabi.
Es economista y Máster en Urban Informatics de la Universidad de Nueva York. Ha trabajado tanto en el sector público como en el privado enfocado en el uso de datos y de la información para la planeación y el desarrollo urbano.
