En los últimos años se ha observado una tendencia a la redensificación del centro de las principales ciudades como Monterrey, Ciudad de México y Guadalajara, con la verticalización.
Sin embargo, los desarrolladores de vivienda enfrentan algunos desafíos como el tiempo para adquirir los terrenos, los trámites de permisos, así como el incremento en los materiales de construcción y un fuerte aumento de las tasas de interés. Esto genera un desbalance entre la oferta y la demanda, indicaron especialistas.
Jorge Combe, CEO y Cofundador de DD360 una plataforma para el financiamiento de desarrollos inmobiliarios, explicó que la construcción de vivienda es un proceso que lleva entre tres y siete años. Por ejemplo, "en la Ciudad de México, debido al Covid-19, hubo retrasos en permisos, dificultades con polígonos de actuación, problemas regulatorios y aumentos en los materiales, además, las tasas de interés subieron de 4 al 11 por ciento".
"Al final, esto se traduce en un mayor desbalance. Tenemos previsiones de que la oferta va a disminuir, y como no se está construyendo lo suficiente, habrá menos departamentos disponibles en el 2025 y el 2026, lo que provocará inflación", alertó.
Marisol Becerra, regional partner MX Centro de 4S Real Estate, destacó que la falta de oferta se puede atribuir a diversas razones: "proyectos que tardan hasta cinco años en conseguir las licencias, el costo de la tierra es muy alto y el rezago en los proyectos construidos hace 10 años".
"Si proyectamos esto a cinco años, el inventario no se está reponiendo. Hay un desajuste entre la necesidad y la oferta, por eso se vende más vivienda usada, pasando de 30% a casi 50%", enfatizó el especialista.
Dinámica del Inventario
En general, la mayoría de los segmentos registraron crecimiento en su inventario, a excepción del segmento medio, que registró una disminución en el 2023. El segmento medio (500,000 pesos a 2 millones de pesos) tuvo un inventario de 9,126 viviendas, lo que representó una caída de 32.8 por ciento.
El residencial (2 a 4 millones de pesos) concentró el mayor inventario con 37,479 casas habitación y un incremento de 34.1 por ciento. El residencial plus (4 a 6 millones de pesos) sumó 25,324 viviendas, con un avance de 29.1 por ciento.
Mientras que el premium (6 a 18 millones de pesos) con inventario de 19,507, sólo tuvo un aumento de 3.6 por ciento; el premium plus (más de 18 millones de pesos), aunque no se menciona la cifra, tuvo un alza de 45.3 por ciento.
Marisol Becerra indicó que actualmente los inversionistas no quieren comprar en preventa y, si se trata de productos premium, prefieren adquirir productos ya terminados. "El inventario del año pasado fue de 93,799 viviendas, y el segmento medio cayó de 13,581 a 9,126 unidades. Esto debería preocuparnos y motivar a establecer condiciones para incrementar ese inventario".
Jorge Combe señaló que, al observar el total (del 2017 al 2023, pasó de 54,672 a 93,799 viviendas), se evidencia una mayor verticalización de las ciudades. Sin embargo, "no hay suficiente inventario frente a la demanda, que en su mayoría es de 2 a 5 millones de pesos".
Los expertos comentaron que los desarrolladores buscan terrenos bien ubicados, con densidad, y que permitan proyectos de menos de 10,000 metros cuadrados para obtener con mayor rapidez los permisos.
