En Nuevo León, el registro de vivienda económica tuvo su peor caída en 2022, con una disminución del 52.6% en comparación con 2021. Aunque en 2023 se recuperó un 6.54%, sumando un total de 11,365 viviendas tanto en espacios verticales como horizontales, de enero a agosto solo se han registrado 8,598 registros de ese segmento de vivienda, de acuerdo con el Registro Único de Vivienda (RUV).
Cabe destacar que en 2014 se registró el mejor año para los diferentes rubros de vivienda económica, con 58,759 unidades. Sin embargo, un año antes de la pandemia, la construcción comenzó a desacelerar, con 16,978 unidades en 2019, lo que representó una disminución del 34% respecto a 2018.
"Lo que está ocurriendo es que el acceso a la primera vivienda para una pareja joven personas que están comenzando a trabajar ha aumentado considerablemente en precio. Adquirir una casa requiere un enganche, un anticipo, y un compromiso de crédito", comentó Antonio Elosúa González, presidente del Comité Ejecutivo de U-calli y expresidente de Canadevi Nuevo León.
Explicó que los costos de construcción han aumentado alrededor del 10% anual en los últimos tres o cuatro años. Si los salarios no crecen al mismo ritmo, los compradores potenciales no pueden adquirir la misma vivienda que antes podían alcanzar con sus ingresos.
"Estamos atravesando una transición en la que los desarrolladores ya no pueden construir viviendas que a los clientes (no les alcanza) para poder pagar, por lo que se están diseñando casas más pequeñas", enfatizó.
De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), los precios de la vivienda económica (básica) van desde los 389,000 hasta los 463,000 pesos. Otras categorías, como la B.1 Popular y la B.2 Popular, tienen precios que oscilan entre 422,000 y 584,000 pesos, mientras que la vivienda tradicional puede llegar a costar 1 millón 155,186 pesos.
Para hacer una comparación, en 2006 el segmento de vivienda económica (básica) representaba el 22% del RUV; en 2013 cayó al 10%, y para 2024 sólo representa el 1.04% indica el Registro Único de Vivienda.
"Es necesario ofrecer alternativas, como condominios o departamentos, para darle acceso a este segmento de la población", añadió Elosúa.
"Antes el Infonavit les daba subsidios a las personas de primera casa para que pudieran pagar el enganche. Esta administración quitó el subsidio, entonces la gente tiene que dar de sus ahorros el 5% a 10% de enganche que se pide para dar un crédito hipotecario. El banco te presta si tienes ese 5 o 10%, entonces para poder entrar necesitas 50,000 o 60,000 pesos ahorrados", recalcó el directivo. "Además, los costos notariales suman otros 10,000 pesos, lo que complica aún más que los jóvenes puedan hacer su primer pago, explicó Elosúa".
Desarrolladores apuestan por vivienda media
En el caso de U-calli, "estamos desarrollando vivienda de nivel medio y seguimos buscando nuevos proyectos", comentó Elosúa.
Sin embargo, señaló que enfrentan problemas de infraestructura en la ciudad, como la falta de energía eléctrica, agua y los trámites que se retrasan mucho.
En la zona metropolitana, hay áreas con energía disponible y el consumo eléctrico de la vivienda es bajo, "pero en algunos casos, los proyectos más grandes requieren subestaciones o energía adicional", y eso a veces recae en los desarrolladores, explicó.
Por ello, propuso que los desarrolladores participen en los planes de expansión de red eléctrica de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) y de Agua y Drenaje de Monterrey, e incluyan en los planes maestros de los municipios la ubicación de subestaciones eléctricas para anticipar las inversiones y preparar los terrenos. Subrayó que esta coordinación es crucial en zonas de ultracrecimiento como Ciénega de Flores, Santa Catarina, Salinas Victoria, García y Juárez, donde se necesitan importantes inversiones en infraestructura urbana.
Mejora regulatoria pendiente
Respecto a la mejora regulatoria, Elosúa fue tajante: "No, no ha habido avances, los trámites siguen igual o peor en cuanto al número de trámites que se deben hacer".
Explicó que cualquier proyecto superior a 500 metros cuadrados requiere una manifestación de impacto ambiental y un estudio técnico justificativo ante Semarnat, lo cual demora mucho tiempo.
"Sería más lógico que los municipios realicen su propio estudio de impacto ambiental para autorizar los planes de desarrollo, lo que evitaría hacer el trámite dos veces", enfatizó.
Actualmente, U-calli tiene proyectos en áreas de alto crecimiento económico, como el Bajío, la zona turística de Cancún y Monterrey. "Son tres mercados muy potentes donde necesitamos seguir generando espacios para nuestros clientes y confiando en México", concluyó.
En Monterrey, U-calli desarrolla proyectos verticales, como Lítica, un edificio de 180 departamentos en la zona de Nuevo Sur, con 28 pisos.
