Desde 2019, la producción de vivienda en México se ha reducido hasta acumular una caída de 29% a finales de 2024. Esta caída ha sido especialmente pronunciada en el segmento de vivienda de más bajo costo. La escasez de nuevos desarrollos habitacionales no se ha limitado a las ciudades más grandes de México o a ciudades turísticas cómo Cancún o La Paz. En ciudades medianas, como Saltillo, Chihuahua o Hermosillo, el inventario de vivienda cayó durante el 2023 mientras que su costo incrementó alrededor de 11%, lo cual fue superior a la inflación de 2023. El anuncio del nuevo Programa de Vivienda y Regularización es una buena noticia, ya que tendrá un impacto positivo en el acceso a la vivienda; sin embargo, una implementación efectiva conllevará desafíos que se deberán afrontar a nivel local.
En las últimas décadas, muchas ciudades (especialmente en el norte de México) han crecido hacia las afueras debido, entre otros factores, a un menor costo de la tierra en las periferias y el rol del automóvil como medio de transporte. Sin embargo, este modelo de urbanización conlleva distintos desafíos sociales y económicos. La expansión horizontal incrementa los costos de provisión de servicios públicos para gobiernos con escaso margen de maniobra para incrementar su gasto público, aumenta los gastos de transporte para trabajadores y estudiantes, y dificulta que las ciudades cumplan su función principal: facilitar la conexión entre las personas.
México no es el primer país en desarrollar programas de inclusión habitacional a gran escala. Uno de los principales dilemas que enfrentan los gobiernos al construir vivienda social es el equilibrio entre costos y conectividad. Desarrollar en áreas mejor conectadas -con acceso a transporte, servicios y actividad económica- es significativamente más costoso que construir en zonas periféricas, donde la tierra es más barata.
El caso de Sudáfrica es un ejemplo ilustrativo del problema que México quisiera evitar: la construcción de vivienda social lejos de los centros urbanos. Durante el Apartheid, Sudáfrica se convirtió en un país profundamente desigual en términos espaciales, con una fuerza laboral segregada y desconectada del mercado laboral. Con el fin del Apartheid, en 1994, y la llegada de la democracia, el gobierno sudafricano lanzó el Reconstruction and Development Programme (RDP) con el objetivo de construir un millón de viviendas sociales, meta que alcanzó hacia el año 2000. Sin embargo, gran parte de estas viviendas se construyeron en zonas rurales o alejadas de los centros urbanos, lo que se convirtió en una restricción para el crecimiento económico. Actualmente, Sudáfrica tiene una de las tasas de desempleo más altas del mundo y un bajo nivel de informalidad laboral, porque gran parte de la población vive en áreas desconectadas, lo cual incrementa el costo del transporte a empleos formales y mercados informales.
Los códigos urbanos restrictivos son una de las principales limitantes para la densificación de las ciudades en América del Norte, un problema que México comparte con Estados Unidos y Canadá. Estas restricciones se dan cuando las regulaciones elevan innecesariamente los costos de los desarrollos de vivienda multifamiliar, o simplemente restringen la posibilidad de densificación de los núcleos urbanos.
Ejemplos comunes incluyen la exigencia de estacionamientos en zonas céntricas, la preferencia por viviendas unifamiliares sobre desarrollos multifamiliares o de uso mixto (combinación de espacios comerciales y residenciales), y normativas que limitan excesivamente la altura o densidad de las construcciones. Estas regulaciones son particularmente problemáticas en los centros urbanos, donde el valor del suelo es más elevado. Con mayor densificación, los desarrolladores podrían distribuir el costo del terreno entre más viviendas, ofreciendo precios más accesibles a los trabajadores en zonas mejor conectadas.
Estas regulaciones no solo encarecen la construcción de vivienda, sino que también obstaculizan la creación de entornos urbanos más dinámicos y accesibles. El impacto es especialmente severo en la vivienda social, un segmento que es muy sensible a los costos de construcción. En muchas ciudades que se han expandido horizontalmente, los centros urbanos terminan abandonados, mientras que la vivienda social se desarrolla en zonas desconectadas. Al mismo tiempo, en las áreas mejor ubicadas, el desarrollo inmobiliario vertical se orienta casi exclusivamente a edificios con amenidades dirigidos a las clases media y alta. Esta dinámica profundiza la segregación socioeconómica y limita el acceso de los sectores de menores ingresos a oportunidades laborales, educativas y de servicios.
En el pasado, los programas de INFONAVIT desarrollaron vivienda que terminó abandonada por la pobre calidad de vida que ofrecía. En lugares como Hermosillo, Guadalajara o Tijuana, el problema de la vivienda social abandonada ha estado conectado a la escasa provisión de servicios públicos (transporte, agua, electricidad) en las zonas donde fueron construidas. Es una buena noticia que el nuevo programa de vivienda busque prevenir este problema de manera explícita.
Lograr el éxito de un programa nacional tan ambicioso de construcción de vivienda requerirá de una coordinación cercana con los gobiernos locales y regionales, ya que ellos definen e implementan los códigos urbanos, planifican los sistemas de transporte y en ocasiones son los proveedores de infraestructura crítica. Una coordinación efectiva entre todos los niveles de gobierno y sectores involucrados resulta, por tanto, fundamental para garantizar que la vivienda no se convierta en un obstáculo para el desarrollo urbano sostenible y el crecimiento económico de las ciudades mexicanas.
