De acuerdo con autoridades, especialistas y activistas en materia de derechos humanos y de vivienda, la problemática de vivienda en Culiacán alcanza una gran complejidad que gira en torno a diferentes fenómenos socioeconómicos, culturales y de ordenamiento territorial.
DÉFICIT DE VIVIENDA
La falta de vivienda es uno de los principales problemas que tiene Culiacán, así lo afirmó su alcalde, Juan de Díos Gámez Mendívil.
"Hay una necesidad importante de vivienda, hay una realidad que debemos de atender. Y una vez atendido eso, hablar de vivienda digna, que genere espacios de bienestar.", dijo.
Según datos de la Secretaría del Bienestar y Desarrollo Sustentable, el déficit habitacional en Sinaloa es superior a las 63 mil 230 viviendas. Mientras que, de acuerdo con el INEGI, el 56% de los sinaloenses no cuentan con un salario que les permita adquirir una vivienda.
Por su parte, la Coordinadora Estatal por el Derecho a la Vivienda y Reservas Territoriales, una agrupación de asociaciones y organismos civiles promotores de vivienda y derechos humanos, informó que en Culiacán, son más de 4 mil 500 personas las que no tienen una casa.
Esto se traduce a que miles de familias que no cuentan con una vivienda se vean obligadas a establecerse en asentamientos humanos irregulares, donde viven en condiciones vulnerables, con múltiples carencias de servicios básicos y muchas veces son víctimas de desalojos violentos donde pierden todas sus pertenencias.
Tal es el caso del desalojo violento ocurrido en la colonia Valle del Agua donde cientos de familias fueron sacadas a la fuerza de sus viviendas (muchas hechas de cartón y lámina) ubicadas en un asentamiento irregular.
Este déficit de vivienda, en gran medida se debe a que en los últimos años se ha perdido el interés en la construcción de viviendas de interés social o económicas destinadas a aquellas personas con ingresos económicos bajos.
De acuerdo con el Registro Único de Vivienda (RUV), en Sinaloa ha disminuido la construcción de vivienda económica. En 2021 había un registro de 2 mil 337 viviendas económicas, pero esta cifra bajó a mil 636 viviendas en 2022, y en lo que va del 2023 la cifra es de tan solo 255 viviendas.
REZAGO HABITACIONAL Y HACINAMIENTO
Para la experta en análisis territorial y gestión sobre ordenamiento territorial, vivienda y movilidad urbana, Ingrid Citlalli Esquivel, otro de los grandes problemas básicos que tiene Culiacán en materia de vivienda es la carencia de una vivienda digna debido al rezago habitacional y el hacinamiento que impera en el municipio.
Lo anterior debido a que muchas de las viviendas de Culiacán se encuentran en condiciones de precariedad tanto por su construcción como por su habitabilidad. Es decir, están construidas con materiales precarios, no tienen acceso ciertos servicios básicos como agua potable, energía eléctrica, infraestructura educativa y médica, están ubicadas en zonas de riesgo o inseguras y tienen condiciones de hacinamiento (más de 3 personas por cuarto en la vivienda).
"El rezago habitacional incluye todo el tema de la marginación que se refleja en la vivienda, el acceso a ciertos servicios, el acceso a ciertos benefactores y el que esta vivienda sea habitable. El rezago habitacional también puede abarcar, de acuerdo a ciertos criterios, el entorno en el que se encuentra la vivienda, si es una vivienda que se encuentra en un entorno inseguro o vulnerable a riesgos", dijo.
Un ejemplo de viviendas construidas en zonas vulnerables es el sector Valle Alto, al oriente de la ciudad, que en 2013 y 2028 sufrió inundaciones provocadas por las intensas lluvias del huracán Manuel y la tormenta 19-E. Esto, pues Valle Alto al igual que otras 41 colonias y comunidades de Culiacán son propensas a inundarse, según el Atlas de riesgo municipal.
Asimismo, este rezago habitacional se puede observar en una de las colonias más pobres de la ciudad, donde habitan personas que han sido desplazadas por la violencia y que viven en viviendas construidas con materiales poco durables como plástico o cartón, como es el caso de la colonia Bicentenario al noroeste de la ciudad.
"Muchas veces las poblaciones precarias que están en esa zona son poblaciones que tienen otro tipo de vulnerabilidades, ya sea por perfil sociodemográfico, su perfil socioeconómico, por su origen étnico entre otras cuestiones", dijo Esquivel.
Cabe mencionar que la vivienda digna es un derecho plasmado en el Artículo 4° de la Constitución, sin embargo, de acuerdo con el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval, 2019), en Sinaloa el 36.9% de las viviendas tienen algún rezago o una carencia.
ENCARECIMIENTO DE LA VIVIENDA
Por otra parte, otro de los grandes problemas que giran en torno a la vivienda en Culiacán es el encarecimiento de la vivienda, es decir, los altos costos de compra y renta de una casa o un departamento, explicó Ingrid Esquivel.
En México, el precio de la vivienda con crédito hipotecario incrementó en un 11.7% durante el primer trimestre del 2023. Mientras que en Sinaloa, el valor de la vivienda subió en un 16.5%, posicionando al Estado como la tercera entidad federativa con las viviendas más costosas, según cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal
"La asequibilidad es básicamente que cualquier persona pueda costear una vivienda sin que eso le implique un sacrificio en términos económicos, y actualmente vemos sobre todo en ciudades como Culiacán, que los costos de la vivienda tanto para compra como para renta son costos que son exorbitantes y que no responden al promedio de ingresos de la población", dijo Esquivel.
De acuerdo a una investigación realizada por Revista Espejo en 2022, los precios exorbitantes de la vivienda en Culiacán se deben a situaciones técnicas en la construcción como los costos de los materiales, los precios de los terrenos para construir y la ubicación de los mismos.
Pero también, los costos se ven influidos por otras situaciones como la "intervención de intermediarios -también llamados coyotes-, la corrupción de peritos valuadores, la especulación que se da con la construcción de plazas y centros comerciales, estadios, oficinas de gobierno o universidades,y la alta demanda de un mercado llamado "informal", donde caben aquellas personas que obtienen dinero lícito aunque sin comprobar sus ingresos a las oficinas de recaudación y las que obtienen dinero ilícito y buscan 'limpiarlo'."
PRODUCCIÓN DE VIVIENDA PERIFÉRICA
En Culiacán, la mancha urbana ha tenido un crecimiento acelerado durante las últimas décadas, lo que se ha convertido en otro problema de vivienda, pues ha impactado negativamente en el medio ambiente y ha generado una desigualdad de condiciones, explicó la Ingrid Esquivel.
Explicó que este crecimiento ha sido provocado por la falta de una planeación urbana, donde la producción de vivienda no corresponde a las necesidades de los habitantes.
A pesar de que existen diferentes recursos normativos y de política internacional cuyo objetivo es que se deje de promover la construcción de vivienda a las orillas de la ciudad, estos no han sido respetados por el municipio, ya que al día de hoy se siguen observando construcciones en la periferia que poco a poco van acabando con las áreas verdes.
"Por mucho tiempo la vivienda y tomando como ejemplo Culiacán, ha generado la deforestación de zonas de áreas verdes o áreas naturales cercanas a la ciudad y todavía sigue sucediendo. Y muchos de estos (desarrollos inmobiliarios) lamentablemente, y por mucho tiempo, duraron vacíos. Entonces, eso también es una muestra más de que mucha de la producción de la vivienda no responde realmente a la demanda y entonces si no responde a la demandada ¿ A qué responde?", dijo.
En este sentido, de acuerdo con Alberto Medrano Contreras, director del Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán (IMPLAN), durante muchos años la ciudad fue creciendo respondiendo a los intereses de desarrolladores inmobiliarios, asentamientos irregulares y el mercado del suelo inmobiliario.
VENTA DE LOTES O TERRENOS EN ÁREAS NATURALES
Por otra parte, la venta de lotes o terrenos en áreas naturales y a las orillas de la ciudad también se han sumado a las problemáticas de vivienda de Culiacán debido a que generan especulación y van reduciendo las áreas naturales, explicó la especialista.
"Es un problema muy fuerte tanto en términos urbanos y territoriales, pero también es un problema, al ser un tema de expectativa, es un riesgo para quienes invierten en ellas", dijo.
Mencionó que estos lotes se venden como "lotes de inversión" o "lotes campestres", donde se aprovecha la valorización que se tiene de las áreas naturales.
SOLUCIONES
De acuerdo con Ingrid Esquivel, el principal problema de la vivienda en Culiacán es que se ve a la vivienda sólo como un tema económico, pero no como un derecho humano.
Por lo que, según la especialista, un tema medular para la regulación de los mercados de vivienda es tener una normatividad clara, con instrumentos legales, fiscales, de control o regulación del desarrollo urbano.
Explicó que hay algunos avances en materia de normatividad, por ejemplo, existe la Ley de Ordenamiento y desde 2018 existe una Ley de Vivienda en el Estado de Sinaloa. Sin embargo, se deben crear los reglamentos necesarios para que esta ley se cumpla y garantice el acceso a una vivienda digna para todos los habitantes.
"Hay un impuesto en la ley de ordenamiento que está ahí como mencionado, que es un gravamen al desperdicio urbano. Esto quiere decir que si tienes una zona desperdiciada conforme pasa el tiempo, si un municipio decide regular esto, pues va a poder castigar al propietario que captura una propiedad y nada más está como esperando a que aumente su valor, sin hacerle un uso generando un costo a la ciudad", dijo.
Asimismo, dijo, en la Ley de Vivienda hay un apartado sobre crear un registro de responsabilidad inmobiliaria que se puede aprovechar como un mecanismo de transparencia para las constructoras y empresas desarrolladoras de vivienda.
"Puede pasar que entonces si una inmobiliaria entrega mal un desarrollo, saben quienes son las autoridades y los particulares responsables de esa obra y que haya un deslinde de responsabilidad", dijo.
Además, mencionó, se debe regular el tema de las rentas de casas o departamentos, pues los precios solo se basan en la "oferta y la demanda" sin tener un control de por medio.
Finalmente, destacó que se deben crear normativas que incentiven conductas que beneficien y generen mayor acceso al suelo y a la vivienda, sobre todo de los sectores vulnerables.
